처음으로 부동산을 구매하고자 하는 사람에게는 매매 계약서에 서명을 언제 해야 하는지, 매매보증금(Deposit)을 언제 내야되는지, 은행 융자를 언제 신청해야 하는지, 변호사를 선임해야 하는지 등 모든 것이 생소하고 어려울 수 있다. 물론 주변에 경험이 있는 사람이 잘 알려준다면 다행이지만, 첫 주택구매자들은 여기저기서 주어들은 얘기로 잘못된 정보를 가지고 있는 경우가 종종 있다. 이번 칼럼에서는 마음에 드는 집을 찾았을 때 구매자가 우선적으로 고려해야 할 것들에 대해 설명하도록 하겠다.
융자 (Finance)
구입에 앞서 가장 먼저 고려해야 하는 것은 융자이다. 구매자가 융자를 얻어 주택을 구매할 때에는 본인이 변제할 수 있는 융자금액의 범위 내에서 어느정도의 금액까지 융자가 가능한지 알고나서, 주택 매매 가격을 타결해야 한다. 자신의 재무상태를 어느정도 파악하지 않은 상태에서는 무턱대고 계약서 체결을 진행한다면 뜻밖의 상황에서 손해가 발생할 수 있다는 사실을 염두하여야 한다. 이를 위해 반드시 전문가의 도움을 받으시기를 권고한다.
계약서 교환 (Exchange)
매매가격과 계약서 조건에 서로 합의하였다면 매수자와 매도자는 각각의 계약서에 서명한 후 교환한다. 이 때 계약서 서명은 부동산 에이젼트나 담당 변호사 (혹은 컨베이언서) 앞에서 할 수 있지만, 반드시 계약서에 포함된 전반적인 매매 조건에 대해 구매자가 충분히 이해하고 있어야 매매 진행중에 발생할 수 있는 상황에 대비할 수 있다.
또한 서명 전에 매매를 맡긴 변호사나 컨베이언서에게 필요한 사전조사에 대한 확인 및 조언을 받는 것이 바람직하다. 예를 들어 외국인 자격으로 주택을 구매할 경우 Foreign Investment Review Board (FIRB)의 허가를 받아야 하는 경우가 있고, 첫 주택 구매자의 경우 Office of State Revenue (OSR)을 통해 인지세(Stamp Duty) 면제나 첫 주택구입 보조금 등의 혜택을 받을 수 있는지 반드시 알아보아야 한다. 이 밖에도 일반 구매자가 보지 못하는 맹점이 있을 수 있으니, 변호사를 수임한 경우 계약서 교환 전에 꼼꼼한 사전조사를 요청할 필요가 있다.
계약서 교환과 함께 염두하여야 할 것은 바로 매매보증금(Deposit)과 냉각기간(Cooling-Off Period) 이다. 계약서에 명시되는 매매보증금은 매매가격의 10%이지만, 냉각기간이 적용되는 일반 매매 계약서를 교환할 때는 일단 매매가격의 0.25%를 지불하고, 냉각기간이 끝날 때 10% 매매보증금의 잔액을 지불한다.
냉각기간은 일반적으로 평일 5일을 기준으로 하는데, 이 냉각기간 내에 구매자는 필요한 융자승인과 사전조사에 대한 확인을 받아야 한다. 하지만 만약 문제가 발생한다면 구매자의 선택에 따라 이 기간내에 계약서를 취소(Rescission)할 수 있다. 이 때, 계약서 교환시 지불했던 매매가격의 0.25%는 판매자에게 넘어가게 된다. 물론 0.25% 또한 적지 않은 금액이지만 문제가 있음에도 불구하고 냉각기간 내에 계약서를 취소하거나 냉각기간을 연장하지 않으면, 실제 문제가 발생했을 때 매매보증금 10% 전액을 손해볼 수 있는 위험을 감수하여야 한다. 따라서 계약서 체결까지 여러가지 상황을 고려하여 최대한 문제의 소지를 줄여야 할 필요가 있다.
계약 완료 (Settlement)
계약서 체결후 매매잔금의 마지막 중도금을 전달하고, 부동산 권리증서를 교환하는 거래를 Settlement 라고 한다. Settlement 날짜가 가까워 졌을 때, 구매자가 마지막으로 고려해야 할 사항은 마지막 방문/조사(Final Inspection)를 하고 구매하고자 하는 주택에 이상이 없는지 확인하는 것이다. 또한 계약 완료 시점부터 소유권이 넘어오기 때문에 주택 보험을 미리 생각해 두어야 한다.
부동산 매매시 대부분 크게 잘못되는 경우가 없기 때문에, 거래자체를 쉽게 생각하는 경향이 있다. 하지만 간혹 사전조사의 미비로 인하여 큰 손해가 나는 경우도 있으니 반드시 전문가와 상의하고, 충분한 사전 정보를 얻은 후 거래에 임하기 바란다.